Documenti per vendere casa a Firenze: la checklist completa

Per vendere casa servono tre gruppi di documenti: quelli personali del venditore, quelli che riguardano l'immobile (provenienza, catasto, regolarità edilizia, APE) e, se la casa è in un condominio, quelli condominiali. Prepararli prima di mettere in vendita evita ritardi e sorprese tra la proposta d'acquisto e il rogito dal notaio.

In questa guida trovi l'elenco completo, chi fornisce ogni documento e quando conviene averlo pronto.

Quali documenti servono per vendere casa?

Ecco la checklist essenziale. Alcuni documenti li hai già, altri si richiedono online o a un tecnico. Il notaio, in ogni caso, verifica tutto prima del rogito.

Quali documenti personali servono al venditore?

Al rogito ogni venditore presenta un documento d'identità valido e il codice fiscale. Se l'immobile ha più proprietari servono i documenti di tutti, e tutti devono firmare l'atto, di persona o tramite una procura notarile.

Se sei sposato, il notaio ti chiederà l'estratto dell'atto di matrimonio, che indica il regime patrimoniale. In comunione dei beni, a seconda di come e quando è stato acquistato l'immobile, potrebbe dover intervenire anche il coniuge. Se a vendere è una società, servono la visura camerale e i documenti che attestano i poteri di chi firma.

Quali documenti servono sull'immobile?

L'atto di provenienza

È l'atto con cui sei diventato proprietario: un rogito di compravendita, una donazione o una successione. Serve al notaio per ricostruire la storia della proprietà. Se non ne hai una copia, puoi chiederla al notaio che lo ha redatto.

Visura e planimetria catastale

La visura catastale contiene i dati dell'immobile (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita) e gli intestatari. La planimetria è il disegno della casa depositato in catasto. Il proprietario può consultarle gratuitamente online, dall'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, e può anche delegare online un agente immobiliare a consultare la planimetria.

Questi documenti sono decisivi. Nel rogito il venditore deve dichiarare che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto dell'immobile, e la planimetria viene allegata all'atto. Se la dichiarazione manca, l'atto è nullo. La dichiarazione del venditore può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

Per questo conviene confrontare la planimetria con la casa reale prima di metterla in vendita. Una parete spostata, un bagno aggiunto o una veranda chiusa vanno regolarizzati con un aggiornamento catastale, che richiede l'intervento di un tecnico.

Ipoteche e gravami

Le visure ipotecarie mostrano se sull'immobile ci sono ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. Di norma le controlla il notaio prima del rogito. Se sai già che c'è un'ipoteca, per esempio per un mutuo ancora in corso, è meglio dirlo subito: trovi più avanti cosa fare.

Perché verificare la regolarità edilizia prima di mettere in vendita?

La conformità catastale riguarda il catasto, che ha finalità fiscali e di identificazione. La regolarità edilizia (o urbanistica) riguarda invece i titoli edilizi rilasciati dal Comune. Sono due cose diverse: una planimetria catastale corretta non garantisce che la casa sia in regola dal punto di vista edilizio.

Per il rogito il notaio chiede gli estremi dei titoli edilizi dell'immobile, come licenze, concessioni, permessi di costruire o sanatorie. Se negli anni sono stati fatti lavori senza le pratiche necessarie, possono emergere difformità che rallentano la vendita, o la bloccano finché non vengono regolarizzate.

Il consiglio pratico è far controllare la situazione da un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) prima di accettare una proposta, recuperando le pratiche presso il Comune. Nello stesso controllo si verifica anche l'agibilità. A Firenze, dove molte case si trovano in edifici storici, è una verifica che conviene fare per tempo.

APE e certificazioni degli impianti: sono obbligatori?

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è obbligatorio per vendere, e la classe energetica deve comparire già nell'annuncio. Per questo conviene farlo redigere prima di mettere in vendita. Abbiamo dedicato una guida a cosa indica e quanto dura: APE e classe energetica: cos'è e quando serve.

Per gli impianti (elettrico, gas, riscaldamento) è utile avere le dichiarazioni di conformità rilasciate da chi li ha installati o modificati. Se mancano, parlane con il notaio e con l'acquirente fin dall'inizio, così la situazione viene chiarita prima del rogito.

Quali documenti servono se la casa è in condominio?

Chi compra un appartamento in condominio vuole sapere quanto costa e se ci sono spese in arrivo. Chiedi all'amministratore:

• una dichiarazione sulla situazione dei pagamenti, che confermi che sei in regola con le spese condominiali;

• il regolamento di condominio, se esiste;

• le delibere su eventuali lavori straordinari già approvati, così da concordare con l'acquirente chi li pagherà.

Casi particolari: casa ereditata, con mutuo o affittata

Casa ereditata

Se hai ricevuto la casa in eredità, oltre ai documenti già visti servono quelli che dimostrano il passaggio della proprietà agli eredi, a partire dalla dichiarazione di successione. Il notaio verifica anche che l'eredità sia stata accettata. Se gli eredi sono più di uno, per vendere l'intera casa devono firmare tutti.

Casa con mutuo ancora in corso

Si può vendere una casa con un mutuo ancora da pagare. Bisogna chiedere alla banca il conteggio per l'estinzione del debito: di solito il mutuo viene estinto con una parte del prezzo al momento del rogito, e l'ipoteca viene poi cancellata. Il notaio coordina questi passaggi con la banca.

Casa affittata

Se l'immobile è affittato, servono il contratto di locazione registrato e le informazioni sui pagamenti. Chi compra deve sapere fin dall'inizio se acquista una casa libera o con un inquilino, e a quali condizioni.

Avere tutto pronto prima di pubblicare l'annuncio rende la vendita più semplice e dà fiducia a chi compra. Se stai pensando di vendere a Firenze o nelle zone in cui lavoriamo, puoi proporci il tuo immobile, oppure scoprire i nostri servizi per chi vende.

Le informazioni di questo articolo sono di carattere generale e aggiornate a ottobre 2026. Ogni caso va verificato con il notaio e, per gli aspetti tecnici, con un tecnico abilitato.